הסכמי מכר - מקרקעין
תפקידו של עוה"ד בעסקת הנדל"ן
עסקאות נדל"ן 'קטנות', מתאפיינות בסכומי עתק שמתחילים ממאות אלפי שקלים, ולרוב נעות בין מיליון ועד 3 מיליון שקלים.
די בטעות אחת קטנה או אי-שימת לב לפרט כזה או אחר בעסקה, כדי שהיא תעלה לנו הון תועפות או תוביל לסכסוך ומחלוקת מול הצד הקונה/המוכר ומשם אף להליכים משפטיים ממושכים.
כדי למנוע כל הפתעה ולו הקטנה ביותר, תפקידו של עורך דינכם הוא לחקור ולהכיר יחד אתכם את הנכס המדובר.
'חקירה' זו היא למעשה שורה של בדיקות מקדמיות שונות שמטרתן להבטיח את בריאותה של העסקה וזאת בהתאם לאינטרס הכלכלי של הלקוח/ה.
עסקאות מכר
מכירת דירה נתפסת על-פי רוב כעסקה פשוטה יותר.
ראשית, בעל הנכס כבר חווה ויודע על בשרו כיצד נראית עסקת מקרקעין ומה הם ההיבטים שבחן בעת קניית הדירה שעתה הוא מוכר, ושנית מטרתו התחושה היא כי ידו היא על העליונה וזהו תפקידם של הקונים לחקור את הנכס ולהבטיח את שלום העסקה.
חשוב לדעת שבריאות העסקה היא אינטרס של שני הצדדים, ומטרתנו היא להבטיח שלא יצוצו אי אילו פרטים אותם לא ידענו קודם לכן.
הנה כמה מתפקידיו של עו"ד מקרקעין בעת מכירת הדירה:
בדיקת נסח הטאבו
ווידוא שאכן הנסח איננו כולל כל פרט שעלול להדליק נורה אדומה דוגמת שעבודים ועיקולים.
את הנסח פעמים רבות אפשר לכנות כתעודת הזהות של נכס הנדל"ן.
באם ישנם עיקולים לצורך הדוגמה, הרי שהרוכשים הפוטנציאליים יימנעו מביצוע העסקה וימתינו עד שהנושא ילובן.
מיסוי מקרקעין
כאשר אנחנו מוכרים נכס מקרקעין, הרי שאנו מחויבים בתשלום מס לגורמים שונים, כאשר ישנם 2 מיסים עליהם עלינו לתת את הדעת:
.מס שבח – מס שמוחל על ההפרש שבין ערך הדירה הנוכחי לעומת ערך הדירה בעת שנקנתה בעבר ✔
.היטל השבחה – מס שמוחל באם ישנם פיתוחים כאלו ואחרים שהעלו את ערכו של הנכס, והוא משולם לוועדת התכנון המקומית ✔
מתפקידו של עורך דינכם לספק לכם תשקיף מציאותי של גובה המס שישולם, דבר אשר ישקף במדויק את הסכום שייכנס לכיסכם עם תום העסקה.
ניסוח חוזה המכר
דוגמה בולטת אחרונה היא ניסוח חוזה המכר.
החוזה מוכרח לשקף את כל החובות והזכויות של שני הצדדים, ומטרתנו היא להבטיח שהעסקה תתבצע ללא כל הפתעה.
חוזה המכר כולל את כל הפרטים שנסגרו ולובנו במהלך המשא ומתן על הנכס, והוא נערך בין עורך דינכם לבין עורך הדין המייצג את הקונים.
חשוב לציין שדוגמאות אלו נסובו סביב מכירת דירה, ומורכבותן תקפה אף יותר כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי, מגרשים וקרקעות.
עסקאות רכש
בעסקה דוגמת קניית דירה הרי שחשוב שננקוט במשנה זהירות ונבחן את הנכס שאנו עומדים לרכוש בקפידה.
על אחת כמה וכמה כאשר הכסף יוצא מכיסנו וכאשר אנו לוקחים משכנתא למימוש החלום שזה עתה מתגשם, החשיבות להבטיח את שלומנו עולה מדרגה.
ולהלן מספר היבטים בהם עורך דינכם יסייע לכם בנושא.
נסח הטאבו
בדומה לעסקת מכירה, גם בקניית דירה אנו נבחן היטב את הנכס דרך מסמכים אשר ישקפו במדויק את מאפייניו השונים.
נסח הטאבו הוא הבדיקה המקדמית הבסיסית והחשובה ביותר, והוא מספר לנו מי הם בעלי הזכות על הנכס, האם ישנם שעבודים ועיקולים, גודלו של הנכס, חנייה הרשומה בטאבו וכיוצא בכך.
בדיקה ברשות הרלוונטית
נסח הטאבו הוא מסמך חשוב, אך אל לנו להסתפק רק בו.
במסגרת הבדיקות המקדמיות שנערוך, נפנה אל הרשות המקומית הרלוונטית לנכס (או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה) ונבקש לבחון את הנכס דרך מסמכים שונים המצויים בתיק הבניין.
מיסוי מקרקעין
היבט המיסוי בקניית דירה נתפס על-ידי רבים כמעט תמוה שהרי אנו משלמים על הנכס ולא מרוויחים ממנו או מכניסים לכיסנו כסף.
אולם על-פי דיני המקרקעין גם קנייתו של נכס נחשבת להשקעה, ועל-כן היא חייבת במס.
מטרת עורך הדין היא לספק לכם תחזית משוערת של גובה ההוצאות הצפויות.
מעטפת משפטית לכל אורך העסקה
מחפשים עורך דין מקרקעין?
במשרד עורכי דין מקרקעין ירון חליוה נשמח לעמוד לשירותכם בכל התהליכים הביורוקרטיים הנדרשים, בבדיקות המקדמיות, בניהול המשא ומתן ועד לניסוחו הסופי של חוזה המכר וכן עד לסיומה המלא של העסקה לשביעות רצונם של שני הצדדים.
את הניסיון הנצבר, אנו מתרגמים לשירות מקצועי ואדיב, שירות הזמין בכל עת ושמטרתו לאפשר לכם לבצע עסקה תוך הבנת כל מהלך וכל תהליך בז'רגון ברור ונהיר.